Как правильно купить квартиру, которая в ипотеке

Вы решили обзавестись собственной недвижимостью и уже даже нашли подходящий вариант. Но перед принятием окончательного решения о покупке вы узнаете, что жилье, оказывается, ипотечное… То есть, на данный момент находится в залоге у банка. Что же делать? Можно ли покупать такое жилье? Не будет ли никаких проблем? Постараемся разобраться, как правильно купить квартиру, которая в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры

Почему квартира, находящаяся в ипотеке, может оказаться на продаже? На самом деле причин достаточно много. Одна из них — собственник просто не платил кредит, и недвижимость теперь принадлежит банку согласно залоговым требованиям. В этом случае жилье продается на публичных торгах. Как правило, не так уж и дорого, точно не дороже средней цены по рынку.

Вторая распространенная причина — личные проблемы собственника, из-за которых он вынужден расстаться с жильем. Хотя именно здесь чаще всего и начинаешь думать о подвохе. Кто его знает, может здесь что-то не так с жильем или с самим собственником? Но, как правило, причины банальны: собственник переезжает в другой город или понимает, что ему тяжело платить кредит, и он хочет от него избавиться. А может быть, он просто хочет увеличить площадь жилья, потому что ждет ребенка. Или же, наоборот, семья распадается и собственники делят совместно нажитое непосильным трудом.

Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке

На самом деле сейчас в России очень много сделок с недвижимостью происходят с ипотекой. Поэтому и квартир с обременением на рынке — огромное количество. Не стоит сразу ставить крест на такой квартире. Дело в том, что купить ее можно, как и продать, соответственно.

Да, пока квартира в залоге у банка, о чем есть запись в ЕГРН, продать ее просто так, когда захочется, собственнику нельзя. Сделка производится только после погашения задолженности по кредиту и снятия обременения.

Но сделки с квартирой в залоге проводить можно. Правда, с разрешения залогодержателя, то есть банка. Из-за этого процедура купли-продажи такого жилья несколько усложняется и идет немного дольше.

Важно! При проведении сделок с ипотечной недвижимостью лучше привлечь на помощь юристов или риелторов. Они помогут сделать все быстро и просто, а заодно и проверят квартиру на юридическую «чистоту».

Как купить квартиру, обременённую залогом

На самом деле способов покупки кредитной квартиры несколько. Самый распространенный вариант — погашение самой ипотеки прямо во время сделки. Здесь нужно получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки, а покупатель приобретает недвижимость за наличные. Здесь защищены все: и банк, и продавец, и покупатель. Происходит эта процедура так: банк дает согласие на сделку и озвучивает оставшуюся сумму долга. Расчет производится с использованием банковских ячеек, в которые еще до подписания договора купли-продажи покупатель помещает свои деньги: в одну — оставшийся долг для банка, во вторую — остальную сумму стоимости недвижимости для продавца. Затем подписывается полноценный договор купли-продажи и происходит регистрация права собственности покупателя в Росреестре. После банк забирает свои деньги в счет долга, покупатель — закладную на квартиру и снимает обременение, а продавец — свои деньги из второй ячейки. В случае срыва сделки по той или иной причине покупатель ничего не потеряет.

Также купить квартиру в ипотеку можно с так называемой переуступкой долга.  Здесь также нужно согласие банка на такую схему, а покупатель должен брать ипотеку именно в этом банке. Он подаст заявку на кредит как при обычном ипотечном кредитовании на любую другую недвижимость. После одобрения кредита заключается также договор уступки прав требований по предыдущему кредиту, согласно которому квартира находится в залоге. Либо заключается новый договор с кредитором. В это же время заключается и договор купли-продажи, в Росреестре происходит снятие обременения и новое его наложение, но уже с регистрацией прав собственности нового владельца жилья. Схема безопасна, так как банк активно участвует в сделке на всех этапах и заинтересован в хорошем ее исходе.

На заметку! Если перепродается жилье с большим долгом по ипотеке, то купить или продать ее сложнее, чем недвижимость с малым долгом. Но на этот случай во многих банках есть специальные программы, подразумевающие просто смену одного заемщика на другого.

Также есть еще один вариант покупки такой квартиры, но более рискованный. Он подойдет тем, кому банк отказал в проведении сделки. При таком раскладе покупатель сам гасит весь остаток по кредиту. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, где прописано, что продавцу были переданы деньги для погашения ипотеки. После погашения долга квартира освобождается от обременения, и заключается договор купли-продажи как на обычную недвижимость без всякого залога.

Риск в этом случае есть для покупателя. Причем существенный. Потому что деньги передаются продавцу по договору, не регистрируемому в Росреестре. А продавец может отказаться от регистрации договора в Росреестре, и деньги с него придется получать только через суд.

Что надо узнать до покупки квартиры в ипотеке

Покупка ипотечной недвижимости возможна, и такие сделки происходят все чаще и чаще. Но прежде чем вы примете окончательное решение о приобретении такого жилья, не лишним будет найти ответы на несколько вопросов.

1. Почему продают?

На самом деле причин может быть вагон и маленькая тележка, но не лишним будет попытаться выяснить истинную и самую главную. Чаще всего это разводы или улучшения жилищных условий, смена места жительства. Но бывают и такие случаи, когда человек является должником по алиментам или другим обязательствам и сейчас торопится продать жилье, пока его не арестовали приставы. В этом случае сделка может быть оспорена, если бывшего собственника признают банкротом в ближайшие сроки после продажи жилья. Поэтому не помешало бы проверить собственника квартиры на наличие долгов и исполнительных производств.

2. Где хранится закладная?

Сделка с недвижимостью в любом случае процесс не быстрый. А перепродажа квартиры в кредите длится еще дольше. Главный фактор торможения — процесс получения закладной от кредитора и залогодержателя. Ее выдают владельцу после погашения ипотеки. И без этого документа снять обременение и провести сделку через Росреестр не выйдет. Иногда закладная находится у банка в каком-нибудь архиве и ее не так быстро доставят в нужное отделение. Или же она может оказаться по какой-то причине у другой организации. Выяснить, где находится этот документ, может собственник жилья, обратившись в свой банк.

3. Нет ли военной ипотеки?

Если приобретаемая недвижимость была куплена по программе так называемой военной ипотеки, то купить ее вряд ли получится. У нее два залогодержателя — Министерство обороны и банк. Так что процесс продажи и покупки может затянуться на неопределенный срок. Лучше по возможности отказаться от такого варианта.

На этом же этапе стоит попытаться выяснить, сколько залогодержателей у квартиры. Это может быть не только банк, а еще самый первый продавец квартиры, продавший ее текущему собственнику под ипотеку. Так выдавалась ипотека в 2007-2008 годах. И этого продавца еще нужно умудриться отыскать и уговорить подать заявление на то, чтобы залог был снят. Либо эта процедура проводится через суд.

4. Не использовали ли материнский капитал?

Если во время приобретения квартиры в кредит был использован маткапитал, то доли недвижимости принадлежат всем членам семьи и даже их детям. Здесь нужно очень внимательно проконтролировать куплю-продажу такой недвижимости и учесть все подводные камни. Потому что если квартира продавалась без наделения долями в собственности непосредственно детей, сделку легко признать незаконной, так как она нарушает права детей. Сделка будет идти долго, поэтому в этом случае можно попробовать получить хорошую скидку.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

В целом можно сказать, что сейчас рынок недвижимости в некотором роде стабилизировался в новых условиях повышенного спроса и рекордного роста цен. И пока что еще действует программа льготного кредитования, да и в целом ставки на ипотечное кредитование сильно снижаются. Пока что можно сказать, что в целом покупать недвижимость в ипотеку в 2024 году все же стоит. Но прежде нужно обязательно оценить свои финансовые возможности и все возможные риски. И, конечно, тщательно выбирать надежного кредитора.

Покупка квартиры в ипотеку сейчас — один из самых простых и доступных способов обзавестись собственным жильем или улучшить свои жилищные условия. Но платят такие кредиты, как правило, десятилетия, и за этот срок может случиться все, что угодно, и что-то может заставить собственника продавать такую квартиру. И потому сейчас в продаже много недвижимости, которая находится на данный момент в залоге у кредитора. Но это не повод отказываться от ее приобретения, если жилье вам очень нравится. Главное — провести сделку правильно и безопасно. А если сомневаетесь в своих силах, то привлеките на помощь юристов и риелторов.

Видео — Стоит ли брать ипотеку в 2024 году